不就前几天，楼市君才给大家说了珠江新城业主，因为经营贷到期续贷准备暴雷的案例。

　　于是，楼市君连夜找到了几位粉丝，听了他们的买房经历，让人分分钟要爆炸...

　　可能不少人有印象，楼市很火的时候，内转房转名费一度超过百万，有不少人因此赚得盆满钵满。

　　一种是开发商给员工的优惠房源。即有些开发商在拿到预售证之前，会将部分房源当做“福利”，给员工低价认购。

　　另一种，则是由于当时黄埔调控，人才购房社保半年变一年，此前通过人才渠道购房的一批买家无法网签，只好让出房源。

　　加上当时限价从严，广州很多新盘不愿自降备案价，很难取到预售证，这就导致供应不足。

　　当时天河某盘开盘秒光，随即喊出升筹500万优先选房，番禺网红盘只接全款客...

　　在隐秘的角落，有一“内转房源”通过中介渠道，打着“笋盘”的旗号流出，悄悄吸引了一批买家。

　　早在2021年，小A以总价近560万，买入了海珠新城约95平的三房，折合单价接近6万/平。

　　他之所以看中这套房，很大一个原因，就是当时海珠的盘子并不算多，这个盘的“风”还吹得很大。

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　　帮大家回忆一下，2021年正是广州房价涨得最疯的时候，黄埔个别二手接近6万/平了。

　　直到2024年，小A买入的房子不仅还没等到交楼，项目还传出了停工的消息...

　　每个月一万多的月供，小A感到压力山大...问题是不知道什么时候才能收得了楼。

　　但是吧，在现在这个市场环境下，开发商不仅卖房难，自己的资金问题都还没解决。

　　“现在收楼遥遥无期，买了也是难搞”、“开发商都欠薪一年多了，谁敢买它的房？”、“还想别人接盘？”...

　　一旦内转房转不出去，小A就不得不继续还每个月一万多的月供，要得等待遥遥无期的房子交付...

　　除了珠光海珠新城之外，还有它的兄弟项目宏岗、镇龙东等旧改，都有业主买了房“烂”在手里。

　　据说，光是镇龙东的业主，通过内转买房的就有上百位，宏岗项目也拿了两栋楼进行内购操作。

　　这就导致有一部分内转房买家，房子收不到、转也转不出去，还面临经营贷续贷的风险。

　　例如有些内转房属于小区前期的房源，备案价还是之前的价格，远低于目前的实际成交价，于是买家的贷款金额就会很吃亏。

　　例如实际成交价300万，但是备案价还是240万。银行只能接受按备案价的5成贷款，于是你这套房只能贷120万，实际首付是180万，等于要多准备30万首付现金。

　　在2020年后，有不少买家为了“倒腾”内转房，利用经营贷打破贷款限制。到了三年续贷期，就有可能面临银行的重新评估。

　　楼市君翻查了天眼查，发现该房企155宗法律诉讼当中，涉及房屋买卖合同纠纷的就达到了43宗，是数量最高的诉讼种类。

　　楼市君还翻到了一份2年前的民事判决书，大概意思就是买家以员工福利房途径买房，申请退房款的官司胜诉了。

　　不过，真正完成裁决流程的诉讼目前并不算多，还有一业主正在走司法流程。

　　当然，比起还在PPT上的员工内转房，还有的内转房买家比较好运，顺利拿到了房子。

　　比如科学城某旧改大盘，最近就有一套129平精装修二手房，以单价3万/平挂出。

　　据说，这是业主三年前入手的内转房，扣除业主出的增值税，到手2.6万/平。

　　而这些内转房，基本都要比市场价低10-30%，甚至有房源比三年前打了个骨折。

　　的确，只有市场火爆时，内转房才有生存的空间。市场睁一只眼闭一只眼的时候，风险可能早已蛰伏在四周。

　　比如项目或产品可能本身带硬伤；项目后期加推货源多，竞争大；自身无资源，无客户接盘等。

　　《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》就规定:“商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。”

　　海珠区也曾发文明确，不得通过变更预售合同、变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房。

　　楼市君提醒大家，内转房价格相对较低，但风险较高，可能需要付更多首付款或者要求全款，这一点购房时要特别注意。