各县、区房管中心（住建局），各管理区、开发区房管局（建委），中心各相关科室、二级机构，各物业服务企业：

　　现将信阳市房产管理中心《关于开展物业管理问题专项治理工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　为进一步加强物业管理，提高物业企业服务水平，推进物业管理市场健康发展，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）、《物业服务企业资质管理办法》（原建设部令第164号）和《河南省住房和城乡建设厅关于开展2015年度物业服务企业监督检查工作的通知》（豫建房管〔2016〕8号）要求，结合物业行业实际情况，决定在全市开展物业管理问题专项治理工作。现制定工作方案如下：

　　规范物业企业服务标准，解决物业企业与业主之间的矛盾焦点，重点治理只收费不服务、服务质量差、服务水平低下、侵害业主合法权益等问题；规范物业企业资质，建立企业资质定期考评制度，对业主满意度低、投诉率高、“小作坊”式的物业企业予以降级或淘汰，促进效能高的物业企业做强做大，争创名牌；规范业主委员会职能，积极推动符合条件的小区成立业主大会，选举产生业主委员会，把业主委员会的建设放在突出位置来抓，使业主委员会在物业管理中发挥主导作用；规范物业服务收费，把企业收费金额与其提供的标准化服务结合起来，逐步将优质服务作为收费标准确定依据，由业主大会或业主委员会通过招投标方式自主选择物业企业；规范小区公共部位和共用设施设备的租赁管理，小区道路、公共墙面、共用电梯等等均属于小区业主共有，对道路停车位、公共部位的广告要合理安排，租金额要经业主大会或业主委员会同意，并向业主公开，其收费要单独建账，主要用于小区公共部位和共用设施设备维修保养，不得挪用。

　　1.物业管理专业人员、管理和技术人员数量不低于资质等级条件规定的最低人数。对不符合《物业服务企业资质管理办法》要求人数的，责令其限期整改，经整改后仍不符合要求的，依据《物业服务企业资质管理办法》重新核定资质等级。

　　2.综合性物业管理项目符合资质等级条件规定标准。一、二级资质企业管理两种以上类型物业项目，各类型物业管理面积换算比例不低于100%；三级资质企业有综合性物业管理项目。不符合该条件的，责令其限期整改，经整改后仍不符合要求的，依据《物业服务企业资质管理办法》重新核定资质等级。

　　3.物业管理专业人员具备物业管理职业资格或从业资格。物业管理专业人员取得物业管理职业资格或从业资格。未持有资格证书的人员不得从事物业管理。

　　4.有固定办公场所，建立企业人事、财务、经营等各类管理制度。有独立的办公场地，客服部、保安部、保洁部、维修部、绿化部、人事部、财务部、品质部等办公区域；建立人事管理、财务管理、经营管理、品质管理等各类规章制度，并上墙悬挂。

　　5.公司组织结构完善，实行项目经理负责制，企业办公场所规范整洁有序。公司管理组织机构清晰，部门责任分工明确，科学设置管理层级，内控体系完善；办公场所整洁有序；项目管理中实行项目经理负责制。

　　6.建立并执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准。按照物业服务合同约定的服务标准实施服务，建立内部质量控制体系，定期组织服务质量检查；按照当地物业服务收费相关政策或物业服务合同约定的标准收费，服务收费标准公开。

　　7.在物业企业综合监管平台中，如实填写企业基本信息、联系方式、人员信息、项目信息和信用档案内容。不得错报、漏报、误报和瞒报。

　　8.企业资质信息发生变更的，及时变更。物业服务企业资质证书记载内容发生变化的，在营业执照等相关信息变更后的30日内到资质审批部门办理资质证书记载事项变更事宜。

　　2.物业服务企业不得将其公司承接的物业管理项目，整体委托给其他公司或人员。

　　3.物业服务企业在申请专项维修资金时，不得改变专项维修资金使用用途，或者将专项维修资金超越申请使用范围使用。

　　5.物业服务企业未经业主、业主大会同意，不得改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途。

　　6.物业服务企业未经业主、业主大会同意，不得占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益。

　　7.物业服务企业未经业主、业主大会同意，不得利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。

　　8.建设单位或业主大会解聘物业服务企业后，物业服务企业应按照相关规定向建设单位、业主委员会或新物业服务企业移交物业管理用房和物业管理资料。

　　9.物业服务企业在项目招投标活动中不得与招标人、投标人，就其中标某项目达成潜在意向，以不正当手段中标。

　　10.物业企业在服务过程中未按照合同约定执行，业主投诉较多，经查证确实属于企业原因的，应责成整改。

　　11.物业服务企业应当按照《物业服务企业资质管理办法》规定的资质等级条件承接物业管理项目。

　　12.在物业服务项目范围内发生重大安全事故，事故原因经相关部门调查确定应由物业服务企业承担或者部分承担的，取消资质。

　　13.由于物业服务企业原因，未按照服务合同约定或者相关法律法规规定，擅自撤离管理项目的，一年度内不得承接物业项目。

　　14.由于物业服务企业原因，未与建设单位、业主大会或业主委员会签订物业服务合同、未与原物业服务企业办理交接手续，擅自进驻（接管）物业管理项目的，撤销物业项目管理资格。

　　15.物业服务企业将其公司的资质证书借用给其他公司或者其他个人、单位使用的，取消资质。

　　1.物业服务企业接管物业服务项目，应当签订物业服务合同；物业项目管理应当在合同的有效期内。

　　2.接管物业服务项目时，与建设单位或业主委员会（原物业服务企业）进行承接查验，物业项目中设施设备档案、业主档案、维修档案、日常管理档案等资料整理规范有序。

　　3.项目服务中心设置合理、标识醒目，指引标识清晰；物业服务项目、服务标准、物业服务收费标准、报修投诉电话、营业执照、资质证书等在服务中心显著位置张贴悬挂。

　　4.员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范；物业管理区域管理制度建设完善，各项管理措施制度落实到位。

　　5.定期向业主或物业使用人发放物业服务征求意见单，对合理的建议及时采纳。

　　6.物业服务企业设立值班和服务电话；及时接受业主和物业使用人对物业服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理；有回访制度和记录。

　　7.建立便民维修制度，根据物业服务合同约定或业主需求，在约定时间内完成维修服务；有维修、回访记录；维修满意率不低于98%。

　　8.按照国家相关规定和标准定期对设施设备维护保养；二次供水和高低压配电设施符合行业标准，日常养护到位；设施设备台账清晰。

　　9.按照消防管理要求建立消防安全防范制度；消防设施运行正常；定期组织员工开展消防安全演练，消防安全宣传落实到位；小区内建有电动车充电设施，日常管理到位。

　　11.绿化管理规范有序，维护保养措施到位。修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃，无黄土现象；制定有养护方案；绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。

　　12.环境卫生干净整洁，无垃圾积存现象。清洁卫生实行责任制；有专职的清洁人员和明确的责任范围；垃圾清运及时，垃圾箱、果皮箱等环卫设施完好。

　　13.物业管理区域内发生违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的，及时向有关行政主管部门报告。

　　14.因物业服务企业未按照合同约定服务，导致业主投诉并被媒体公开曝光的，责成履行合同义务，并挽回影响。

　　（一）宣传动员（4月中旬至4月30日）。各县、区物业管理行政主管部门要组织召开有物业企业经理和业主委员会主任参加的宣传动员大会，安排部署专项治理工作，充分利用报纸、电视、网络等平台大力宣传，广泛动员小区业主参与到专项治理当中；小区内要挂宣传横幅、出宣传板报、设举报电话，营造良好的工作氛围。

　　（二）整改落实（5月1日至10月31日）。各物业企业要根据本方案治理内容，逐条逐项进行整改。要建立整改台账，达标一项记载一项，逐步把治理内容落实到位。

　　（三）检查验收（11月1日至12月31日）。各县、区物业管理行政主管部门要按照《河南省物业服务企业监督检查标准（试行）》和尊龙凯时官方入口本方案要求，负责检查验收辖区内的物业企业和小区，对没有达到本方案要求的企业，要监督企业精准整改。在检查验收中发现的普遍性、制度层面的问题，要及时向市物业主管部门报告，并提出完善机制制度的意见建议。市物业主管部门要组织好协调和配合，督促各县、区物业主管部门做好检查验收工作，发现问题要及时处理；要针对治理内容研究制定评分细则，用百分制的办法促进企业整改。

　　（一）加强组织领导。物业管理与群众利益密切相关，焦点、难点问题较多，群众诉求日益显现，开展物业管理问题专项治理是保障物业行业持续健康发展的重要举措。各县、区物业管理行政主管部门要高度重视，切实加强领导，主要负责同志要亲自研究部署，确保物业管理问题专项治理工作任务落实。市房管中心成立以主要负责同志为组长、班子成员为副组长、各科室负责同志为成员的物业管理问题专项治理领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在物业科，办公室主任由物业科长兼任，统一协调部署治理工作，研究解决工作中的重大问题。各县、区按照市房管中心的规格成立领导机构。各县、区房产主管单位纪检监察室，要加强专项治理工作监督检查，绝不允许在治理中敷衍塞责、走过场现象发生。

　　（二）对不达标企业的处理。对检查验收不达标的企业，应抄告资质颁发部门，由发证部门依据《物业服务企业资质管理办法》规定重新核定企业资质等级，符合注销条件的应及时办理资质证书注销手续。

　　（三）及时总结上报。各县、区物业管理行政主管部门应于2016年12月31日前完成所在县（区）物业企业的检查验收，并形成书面材料报市物业主管部门。市物业主管部门根据汇总情况形成书面总结材料，经中心研究同意后呈市纪委党风政风室。