一、房屋，如同人一般，随着时间的推移，也会遭遇各种“健康问题”。老化、自然灾害、意外损坏等因素都可能影响房屋的质量和使用寿命。在过去，房屋的维护和修缮往往依赖于业主个人的资金和努力，缺乏系统性的保障措施。

　　而现在，上海即将推出一项新举措，为房屋设立“养老金”，这将为房屋的“健康长寿”提供坚实的保障。

　　这两天，一件对房地产市场产生深远影响的事件在上海悄然展开——房屋养老金制度的试点。没错，您没听错，在您尚未退休、未领取养老金之际，您的房屋已经先一步享受到“养老金”待遇了。这一举措主要包含三个方面：房屋定期体检、购买房屋保险以及缴纳房屋养老金。这三个方面都需要业主承担一定的费用。

　　关于房屋养老金的具体收费标准，目前尚不清楚。但上海给出的一个参考数字或许能为我们提供一些线索。据上海官方发布的数据，目前上海市住宅总面积约为7.6亿平米。假设上述三项服务每年每平米的收费为50元，则一年的总费用将达到380亿。相比之下，作为全国房产税试点城市之一的上海，去年房产税的总收入为333亿。由此可见，房屋养老金的规模甚至超过了房产税。

　　当然，这样的计算并非十分精确。推测房屋养老金的收取标准很可能与房屋的使用年限挂钩：较新的房屋可能需要支付较少的养老金，甚至完全免除；而老旧房屋则需要支付更多的费用。这样一来，对于已经处于困境的老旧小户型房屋而言，无疑是雪上加霜。房屋养老金作为一种长期持有成本，将进一步降低这类房屋的流动性。

　　因为老房子的问题是普遍存在的，并非上海独有，而且地方政府普遍面临资金紧张的情况，不太可能轻易放弃这样一个潜在的收入来源。

　　随着土地出让金收入急剧下降，政府需要从各个方面寻找补充资金的方式，比如提高水电气价格、上调蔬菜水果价格以及增加交通运输费用。现在，房屋养老金将成为另一个新的增收渠道。

　　房产税的推进一直受到各种因素的制约，其中一点是法理上的争议：考虑到我国房屋仅有70年使用权而非永久产权，征收房产税似乎缺乏合理的依据。通过引入房屋养老金制度，既解决了资金筹集问题，又在一定程度上解决了法理争议。

　　增加老旧房屋的持有成本，无疑会促进旧房换新，从而刺激新房销售，进而有利于土地市场的活跃。这一举措可谓一举两得。

　　等到年底具体实施细则出台时，我们可以进一步了解实际执行情况。对于广大的老旧小户型房屋业主而言，这无疑是一个值得关注的重大变动。

　　二、随着全球经济格局的变化与国内产业结构的调整，中国正迎来第三次大基建浪潮。不同于以往以公路、铁路为主的建设高潮，这一次，中国将目光聚焦于水道——尤其是运河的建设。这标志着中国大基建的方向进入了一个崭新的阶段。

　　广西平陆运河：广西作为沿海省份，却因地理条件限制难以发挥其港口优势。为此，广西决定投资680亿元建设平陆运河，全长134.2公里，计划于2026年建成。运河的建成将大幅缩短货物出海距离，促进当地经济发展。

　　江西浙赣粤运河：江西计划投资3200亿元建设浙赣粤运河，旨在连接京津冀、长三角与粤港澳大湾区，打造世界最长的运河系统。

　　湖南湘桂运河：湖南拟投资1500亿元修建湘桂运河，旨在连接长江与珠江两大水系，并加强与大湾区和长三角经济圈的联系。

　　河南水运项目：河南省计划投资1400亿元，开展40多个水运项目，加速融入长三角经济圈。

　　安徽江淮运河：安徽已投资950亿元建设江淮运河，并于2023年实现试通航。

　　最具代表性的案例来自广西。尽管作为一个沿海省份，广西北部湾拥有天然良港，但由于地理条件的限制，其港口未能充分发挥潜力。许多货物不得不通过珠江水系转运至广州港出海，这导致广西经济相较于广东、福建和浙江等沿海大省明显滞后。为改变这一现状，广西决定全力推进平陆运河的建设。这条运河从南宁出发，途经钦州并沿钦江最终汇入北部湾，全长134.2公里，预计建设周期为52个月，总投资约727亿元。建成后，它将极大地缩短广西港口与出海口之间的距离，减少约560公里。

　　运河与传统的高速公路和高铁相比，在维护成本上有显著的不同。虽然高速公路和铁路建设速度快，但后续的维护费用较高。相比之下，一旦运河建成，只需进行适当的维护，其使用寿命便可超过千年，如历史悠久的京杭大运河便是明证。铁路的寿命则通常仅限于几十年。

　　从经济角度来看，水运成本远低于陆运和空运，仅为陆运成本的十分之一、空运成本的百分之一，因此备受青睐。运河的经济价值远超铁路、高速公路和机场，极其节省成本。即便是高速公路的发源地德国，至今仍高度依赖莱茵河等水道进行货物运输。

　　运河不仅在经济上具有重要意义，在社会民生层面亦有不可忽视的作用。丰富的水系和众多的运河能够充当洪水排放的通道，从而具备防洪功能。

　　在中国经济快速发展的四十年间，经济增长主要集中在长三角、珠三角和环渤海等沿海地区。内陆省份由于地理位置的不利因素，多数成为人口输出地，本土经济发展相对缓慢。因此，本轮运河建设及其水网的疏通为这些内陆省份带来了新的发展机遇，各地纷纷积极响应，加快推进项目实施。

　　2024年，标志着运河时代大基建的正式开启，内陆省份将迎来前所未有的发展契机。

　　因此，未来的几年可能会见证许多城市的命运发生根本性的转变。对于内陆城市而言，这或许是一次难得的腾飞机会。过去，内陆城市与沿海城市之间存在着巨大的经济差距，主要原因在于沿海城市利用了改革开放的政策优势以及其得天独厚的地理位置——靠近出海口，享有低成本的海上运输便利，从而实现了迅猛的发展。

　　然而，随着运河时代的到来，内陆城市迎来了翻身的机会。运河的建设不仅能够使内陆城市转变为重要的内陆港口，还能够依靠水运的优势，让这些城市有望成为新的经济增长中心，就如同一个个小型的上海一样。

　　因此，您应当密切关注自己所在的城市是否有机会搭上第三次大基建的快车。我们必须认识到：现在已经告别了单纯追求速度的时代，未来将是一个更加注重质量的时代。想要赚取快钱变得越来越难，但高质量的内容、创新的商业模式以及优质的产品仍然有着广阔的市场前景。如果您仍然沉溺于过去的模式中，那么您只能感受到痛苦；但如果您能够积极地迎接变化，那么实际上仍然有很多机会等待着您。

　　现在政府正在大力救市，财政政策也在积极支持关键行业的发展。然而，许多人还没有察觉到这一趋势，仍旧沉浸在悲观情绪中。基于此，我想给大家两个建议：

　　1、尽早拥抱变化：让自己投身于朝阳行业，加入那些拥有优秀企业文化和先进产业理念的企业。我有一个朋友的家庭从事实验器材业务，近期订单激增，不仅包括来自学校和研究机构的订单，还包括来自企业的订单。那些真正赚到钱的人往往没有时间在网络上表达意见，许多行业的变革其实已经在悄然发生。

　　2、参与城市发展：对于那些因各种原因难以转换职业的人来说，可以通过选择合适的城市来间接参与这一轮科技产业升级。这意味着将自己的财富、资产以及下一代投入到那些最有可能抓住机遇的地方。无论何时，科技总是创造财富，金融负责分配财富，而房地产则是财富的存储方式。如果您无法成为科技公司的股东，那么至少可以成为这些公司所在地的房东。随着产业向高端化发展，资金、技术和人才的需求将会越来越大，而这正是小城市难以满足的。

　　大城市在未来无疑将继续保持长期的繁荣态势，这一点也将体现在房价上。因此，我建议大家利用当前的市场低迷期，将自己的房产、资金以及下一代安置在更有发展潜力的地方，也就是那些更有可能首先接触到产业变革和机会的地方。

　　请记住，一个家庭中只要有一代人落后，家庭间的差距就会迅速拉大。努力可能会让人感到痛苦，但不努力则是毫无疑问的退步。

　　三、让我们一起来探讨一下当前楼市的情况。今年第一季度，商品房销售额同比下降了27.6%，与2021年同期的历史高点相比，销售额下降了44%。以此数据推算，今年全年的新房销售面积预计只有约9亿平米左右。如果假设今年有1000万人购房，每人购买一套100平米的房产，则总共需要10亿平米的房产。这样的数据已经不容乐观，因为在我国14亿人口中，愿意购买新房的人数甚至达不到1000万。从世界各国的经验来看，房价的下行并不是线岁后，身体机能会突然感觉不如从前。在日本、欧美等国家，房价下行阶段通常是先经历一段时间的下跌，随后加速下降。

　　近日，国家金融监督管理总局发布了统计数据，称商业银行已经审批通过了1.4万亿的资金支持。这笔资金主要用于房地产行业，目的是防止房价加速下跌。目前还有很多楼房尚未交付，自2016年起，开发商的商业模式转变为高杠杆、高周转模式。开发商通过贷款拿地、贷款采购建筑材料，甚至分期支付给施工方，并且存在多层外包的情况，整个过程充满了杠杆操作。一旦资金链出现问题，整个项目就会停滞不前。这对于购房者来说极为不公平，因为他们并没有做错任何事情，却要承受损失。

　　仅仅保证交房、确保交付并不能阻止房价的下行趋势。一旦房屋建成但无法售出，二手房市场的供应量就会增加，需求却变得更弱，这会在社会上形成更加消极的预期，引发更多的抛售行为。因此，国家需要开始进行大规模的收储工作。目前，收储行动已经从三四线城市扩展到深圳、南京等一二线城市，预计未来地方收储活动将持续进行。现在主要有三种收储模式：

　　1、租赁机构收购模式：地方国有企业收购商品房，并将其转化为租赁房。例如，重庆采取的就是这种模式。收储所需的资金并非来自地方国有企业本身，而是由央行贷款给金融机构，再由金融机构贷款给地方国有企业。

　　2、转化保障房模式：地方国有企业向开发商或居民收购新建或二手房产，资金同样来源于央行。

　　3、拆迁安置模式：类似于棚户区改造，如城中村改造或因基础设施建设需要征地时，地方政府不愿像以前那样新建安置房，而是选择直接购买已建成的房产。广州增城区就是采用这种模式。

　　总体来说，地方政府自身并无资金，这三种模式都需要央行提供资金支持。在收储价格方面，只包括土地划拨费用、建筑安装成本（即人工和材料成本）以及不超过5%的利润。需要注意的是，土地费用不是按照地方政府拍卖的价格计算，而是按照划拨价格计算，因此整体收储价格的上限相对较低。

　　可能会有人问，能否将自己的房产纳入收储计划，以便套现离场。这不太可能实现。现有的所有收储方案都是针对整栋或整单元的房产进行收储，并且对配套设施、地段、交通设施乃至车位配比都有严格要求。不可能零散地收储一套或另一套房产，因为这样做成本太高，不切实际。收储的对象主要是已建成但未售出的商品房，而烂尾楼和二手房不在考虑范围内。目前，一些城市已经放宽了新房销售指导价，这也是为收储工作做准备。

　　进行收储不仅可以缓解房价下行的压力，同时也是为未来的租售同权制度做准备。目前租房者只能享受“睡权”，而教育资源等并未得到保障。如果未来实现租售同权，优秀的城市是否就可以提高租金，从而获得稳定的现金流？从某种意义上说，在地方政府土地出让收入大幅减少后，这种模式也可能成为一种新的“税源”。不过，这种“税”并非每个城市都能够享受到。

　　四、随着出生率的持续下降，各地幼儿园“在园儿童人数”出现了显著下滑，即使是北、上、广、深这四大一线城市也无法幸免。最近我们在梳理一线城市“小学生人数”和“在园幼儿人数”的数据时发现，尽管北上广深的小学生人数仍在增长，但“在园幼儿人数”却出现了急剧减少的趋势。

　　上海的“在园幼儿”人数下降速度最快，从2021年的56万人降至2023年的48.41万人，两年间下降了13.6%。

　　相比之下，广州和深圳的情况稍微好一些，但仍分别下降了5.5%和7.1%。

　　如果与全国“在园幼儿”下降14.8%的数据相比，四大城市的表现还算不错，可以说是在一定程度上“跑赢了大盘”。

　　从“在园幼儿”的规模来看，广州位居第一，2023年末达到59.82万人；深圳排名第二，北京第三，上海第四。四大城市的官方数据显示，截至2023年末的常住人口分别为：2487.45万人（上海）、2185.8万人（北京）、1882.70万人（广州）、1779.01万人（深圳）。因此，“在园幼儿”的占比最高的是广州，其次是深圳、北京，上海则是老龄化最为严重的城市。需要注意的是，上海的小学为5年制，因此它的小学生人数若要与北广深进行比较，应调整为大约112万人左右。

　　从2021年末到2023年末，全国小学生人数同比增长了0.5%，而北上广深的增长率分别为12.1%、5.0%、11.2%和8.3%，整体表现良好。

　　为何小学生人数与幼儿园人数呈现出背离的趋势？这与近年来计划生育政策的变化密切相关。2016年1月全面放开二孩政策后，引发了一波出生人数的小高峰。2016年新生儿数量达到了2000年以来的最高点。因此，近年来各地小学生人数仍然呈现上升趋势，部分地区甚至出现了学位不足的情况。

　　从近年的小学招生人数来看，高峰出现在2023年。小学生入学需年满6周岁，2016年是生育高峰年，但由于全面二孩政策在1月份才正式实施，从备孕到出生需要10个月以上的时间。因此，2016年的生育高峰主要出现在第四季度，入学高峰则推迟到了2023年秋季。

　　这一生育高峰仅维持了一年多时间，自2018年起新生儿数量不断下滑。2022年，新生儿数量降至956万人，2023年进一步降至902万人，与2016年的高峰期相比，下降了将近一半。

　　当每年新生儿数量不足1000万，甚至不足900万成为常态后，我们的幼儿园、中小学会过剩到何种程度？教师这个职业又将面临怎样的挑战？

　　根据上海市教育局发布的数据，2023年上海幼儿园在校生人数为48.41万人，比上年减少了9.3%；其中幼儿园招生人数为15.77万人，比上年减少了5.6%。2023年全市幼儿园数量为1692所，比上年减少了16所；小学数量为664所，比上年减少了7所。这意味着，连上海这样的大城市也开始撤并幼儿园和学校。

　　北京2023年的数据尚未发布，但根据统计年鉴显示，2022年北京的幼儿园数量比2021年减少了11所，小学减少了118所。广州和深圳由于人口增量较大，人口结构较为年轻，近几年仍在大规模兴建新学校、增加学位。例如，2023年深圳新增了78所中小学和幼儿园，广州新增了50所。但如果将广州和深圳的幼儿园人数乘以2，与小学生人数进行对比，可以预见这两个城市的学位很快就会过剩。

　　目前广州幼儿园人数乘以2为119.64万人，小学生人数为129.45万人，未来小学学位至少过剩10万个；深圳幼儿园人数乘以2为111万人，小学生人数为122.66万人，未来小学学位同样至少过剩10万个。届时，初中学位也将过剩，学生就读普通公立高中的比例有望上升到70%甚至80%。广州和深圳撤并学校也只是时间问题，至少学位紧张的局面将迅速终结。

　　从全国范围来看，新生儿数量从之前的1500万人以上降至900万人左右，下滑了40%。加上人口流动的不均衡分布，仅有一二线城市还有人口增量，而普通三四五线城市及村镇的“在园幼儿”和小学生人数在未来几年可能下滑50%以上。

　　事实上，全国各地小学数量一直在缓慢减少，学校规模变大、数量减少、集中办学的趋势早已显现，但在未来几年这一趋势将加速发展。

　　河南是中国重要的人口大省和劳务输出大省，根据河南省统计年鉴，河南省小学数量从1978年的48772所减少到2022年的16925所。即使是人口第一大省广东，小学数量也从2000年的2.42万所减少到了2022年的1.06万所。

　　小学数量的断崖式下跌意味着农村和乡镇地区的教育资源变得更加稀缺，这促使更多人口向城市集中，尤其是向大城市集中，这将带来一系列连锁反应。

　　首先，城市之间以及城市内部不同区域之间的分化将进一步加剧。村镇和小县城的学校将被迫撤并，孩子们上学将变得越来越不便。这些地区因为财政收入减少，连公交线路都难以维持。结果是，更多的家庭会选择离开，形成恶性循环。拥有增量人口的大城市情况稍好，但内部差异也会加大。例如，上海的崇明、深圳的大鹏、广州的从化、北京的延庆等远离中心城区的地区将成为小学和幼儿园撤并的重点区域，这可能导致一线城市部分城区出现类似鹤岗的现象。

　　中国人倾向于选择繁华地区居住，土地国有制的特点意味着中国不动产的价值逻辑与美国大相径庭。在中国，中心城区的价值是永恒的，郊区始终是小众且不便的选择。

　　其次，学区房的概念可能会逐渐淡化。随着大城市学位紧张时期的结束，过剩时代不可避免地到来。未来就读一流学校仍然竞争激烈，但就读二流学校将相对容易。学区房的概念可能会被弱化，名牌学校的附加价值将下降。一线城市真正一流的学校学区房价值依然存在，但其他学区的价值将减弱。要想通过优质学区来保值房产，只能选择顶级学区，而非二类或三类学区。

　　第三，幼儿园和中小学教师将面临过剩的风险。因此，如果您的孩子尚未选择师范专业，请慎重考虑；如果已经选择了师范专业，可以通过攻读研究生学位等方式进行转型。相反，服务于老年人的行业可能会成为未来的朝阳产业。

　　五、北京房价的整体走势已经回到了2016年的水平。下图展示了北京、上海、广州、深圳和香港近20年的房价走势，从中可以看出北京的房价已经跌回到2016年8月至9月的价格区间。这一结论是基于大量小区房价数据得出的。

　　2024年7月同一户型的成交价为638万，下跌了239万，跌幅约为28%。

　　2021年3月同一户型的成交价为968万，下跌了308万，跌幅约为32%。

　　2024年8月同一户型的成交价为836万，下跌了414万，跌幅约为34%。

　　2024年8月同一户型的成交价为900万，下跌了360万，跌幅约为29%。

　　2024年7月同一户型的成交价为900万元，下跌了363万元，跌幅约为29%。

　　东城区、西城区、海淀区和朝阳区的部分小区房价已经跌回甚至低于2016年的水平。特别是那些位于老城区的老破小学区房以及朝阳区的大量次新房，房价回调幅度较大，多数已回到2016年的价位，部分甚至低于2016年。郊区的房价早在2017年3月达到峰值后就开始下跌，目前价格已回到2016年及之前。

　　以上数据和分析表明，北京的房地产市场面临着严峻的挑战，尤其是在老城区和部分郊区的房产市场。对于购房者和投资者而言，了解这些变化至关重要，以便做出更为明智的决策。

　　六、就在刚刚，住房和城乡建设部（住建部）正式发布了有关现房销售的重要消息，宣布“有力有序地推进现房销售，在土地出让时就明确实行现房销售。”这一政策备受期待，旨在解决全国各地普遍存在的新房质量问题，特别是在北京、上海，几乎每个项目都面临着维权问题。

　　为什么会出现如此多的新房维权事件呢？根本原因在于购房者无法在购房前亲眼见到房屋的实际状态，只能凭借几张效果图做出决定：花费巨额资金，却买到质量堪忧的房产，这或许是过去两年在上海购房的真实写照。此次推出的现房销售政策从根本上解决了这一问题。事实上，早在2022年，海南省就已经成为全国第一个省级层面推行现房销售政策的省份。截至2023年第一季度，海南省已有超过80个商品住宅项目实行现房销售，成为全国现房销售规模占比最高的省份。

　　值得一提的是，一线城市如深圳和北京同样从2023年8月开始实施“现房销售”地块的土拍成交。根据公示要求，深圳宝安区的地块要求“现房销售面积占50%”；北京市大兴区的两个地块均要求现房销售2.5万平米，按每套100平米计算，相当于250套房源。这三个地块的推出标志着一线城市在现房销售方面迈出了试探性的步伐；鉴于已有先例，上海跟进的可能性也很大，这将给开发商带来更大的资金压力。

　　根据现行的政策，深圳已经开始实行“竞现房销售面积”，即在竞价达到最高限额后，各房企改为竞拍现房销售面积。一方面，房屋滞销现象严重，交付周期被逐渐缩短；另一方面，上海有可能在土地拍卖政策中要求现房销售面积。无论出于被动还是主动，准现房销售都将惠及购房者。因为绝大多数的新房维权问题几乎都与“非现房销售”直接相关。

　　实际上，“不竞价、竞附加值”的土拍规则并非上海首创，在深圳、杭州、苏州等城市都有过类似的实践，且规则各不相同。例如，在深圳，当地块竞价溢价率达到封顶后，接下来就是各房企竞拍谁愿意提供的现房销售面积最多，谁就能胜出：

　　同样，在杭州和苏州也有类似政策出台，但对于购房者来说，最有利的还是深圳的“现房销售”以及上海的“竞高品质建设”。

　　七、近日，原本指导价为9万多的中建云境项目开始降价促销，目前的平均售价为7.6万/平米。对于对此感兴趣的朋友们，可以通过私信我的微信号xiuge20200606获取更多专属折扣和优惠信息。

　　中建云境位于四环内的顶级商圈，搭配双地铁的便捷交通，提供109-192平米的三居室和四居室，售价7.6万/平米，堪称市区改善型大平层中的性价比之王。

　　该项目不仅拥有约600平方米的全景下沉庭院，其中约7米高的瀑布景观更是令人惊叹。整个庭院周围是约1800平方米的私家会所，计划配备健身房、恒温泳池等功能区域。项目全部采用精装修交付。

　　中建云境的地理位置极佳，坐落于丰台科技园板块的核心位置。该板块内的次新二手房小区，几年前就已经达到了9-10万/平米的单价水平。项目紧邻四环和双地铁，不仅能够覆盖该产业核心，还便于前往其他重要地点。

　　北侧约1300米处即是四环，沿着四环北上可以轻松直达五棵松、中关村等地。

　　直线米处设有郭公庄站，该站拥有地铁9号线和房山线，通过这两条线路可以直达丽泽、金融街、国贸CBD、中关村等产业核心。

　　项目周边新建的写字楼如诺德中心、汉威国际、丰科中心、金茂广场等，吸引了大量年轻白领的入驻。

　　周边商业配套十分完善，包括万达广场、花乡奥莱、永旺梦乐城等购物中心，以及三甲天坛医院等医疗机构。

　　项目拥有的步行生活圈尤其值得称赞。从地铁站步行至项目，沿途会经过三个总面积接近10万平方米的商业综合体，购物休闲两不误。

　　教育资源方面同样出色。项目北侧约600米处有著名的第五实验学校（丰台科技园校区），东侧紧邻规划中的幼儿园、小学和中学，可以实现全年龄段的目送式教育。西北侧设有一个配套小组团，包括养老设施和社区医疗服务。北侧的马草河畔，分布着多个沿河公园。

　　在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。尤其在楼市分化日益明显的当下，每一个购房决策都需要精心策划，以免因误判而导致资产价值的潜在损失。

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